Bez zajištěné přístupové cesty vám příslušný stavební úřad stavební povolení nevydá a bez něho stavbu postavit nemůžete.
Základem je si zjistit při úmyslu pozemek koupit, jak to je s územním plánem obce, zda na daném území povoluje stavby a jaké - ve vašem případě tedy stavby k bydlení. Obce mohou mít také omezení dané schválenou vyhláškou obce, a to ke vzhledu stavby, její velikosti, pokud kupujete pozemek od obce, ta může mít stanovenou maximální možnou lhůtu do kdy máte stavbu zkolaudovat. Na to může být jako motivace vázaná sleva z kupní ceny pozemku, také třeba váš trvalý pobyt v obci.
Nutnost k povolení stavby je mít zajištěný přístup. Jak to zajištěným přístupem je?
Nejjednodušší je, pokud již cesta existuje, je veřejně přístupná, nejlépe ve vlastnictví obce. Nebo je ve vlastnictví soukromé osoby a je zatížená služebností práva průchodu a průjezdu. Důležité je také vědět, jak jsou zajištěny nebo kudy vedou a jak jsou vzdálené od pozemku inženýrské sítě.
Pokud je přístupová cesta jen zakreslená, nebo naplánovaná v nějakém časovém horizontu, není to dostačující a je to problém. Může to stavbu výrazně prodloužit, zkomplikovat, či prodražit, a to investicí do vybudování cesty nové, na jejímž financování se obec podílet nemusí. Bez zajištěného přístupu povolení ke stavbě nedostanete.
Pokud kupujete pozemek od obce, ta se před již před samotným prodejem pozemků stará, aby cesta a inženýrské sítě byly vybudovány a aby vám k povolení stavby nic nebránilo.
Co a jak řeší, do jaké kategorie komunikace patří?
Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích rozlišuje pozemní komunikace na dálnice, silnice, místní komunikace a účelové komunikace. Přístupové cesty k pozemkům či domům bývají v pozici místních a účelových komunikací. Místní komunikace jsou ze zákona vlastnictvím obce. Účelové komunikace však mohou být také ve vlastnictví soukromých osob, a navíc se dělí na veřejně přístupné a veřejně nepřístupné.
Zařazení cesty do kategorie dálnice, silnice a místní komunikace je řešeno vydáním správního rozhodnutí. Pro účelovou komunikaci se správní rozhodnutí nevydává.
Účelová komunikace vzniká v podstatě automaticky, pokud je užívána k dopravě silničními a jinými vozidly a chodci a slouží ke spojení vlastníkům nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi.
I tak nemůže veřejná účelová komunikace vzniknout bez souhlasu vlastníka pozemku, na němž se nachází. Souhlas nemusí být písemný. Stačí, že vlastník, že cestu užívá běžná veřejnost, a nebrání tomu. Důležité je, že tento souhlas nelze odvolat a platí i pro případné nové vlastníky.
Vlastník pozemku je pak povinen respektovat využívání této cesty veřejností a nesmí na ni – na rozdíl od neveřejné účelové komunikace – umisťovat jakékoli překážky, které by omezily nebo znemožnily průjezd touto cestou.
Vede k pozemku polní cesta?
Jen polní cesta ke stavbě domu nestačí.
Často jsou v nabídce pozemky, k nimž sice vede veřejná komunikace, ale nemá příslušné parametry. Může to být právě jen polní cesta. Podle stavebních předpisů musí k rodinnému domu vést zpevněná přístupová cesta o šíři alespoň 2,5 m, která končí nejdále 50 metrů od domu (pozor, ne od hranice pozemku, ale od faktické stavby). K tomu je třeba připočítat krajnice, a tak skutečně musí mít cesta šířku minimálně 3,5 metru. Pokud taková cesta na pozemek nevede, bude nutno ji vybudovat, a to i za cenu, že ukrojíte pro tento účel část ze svého pozemku.
Co banky vyžadují při poskytování úvěru na bydlení?
Hypoteční banka při poskytování úvěru se také zajímá, zda je přístupová cesta zajištěna. Pokud patří obci a je v příslušných parametrech, bude vše v pořádku. Pokud je cesta soukromá, je třeba bance předložit nájemní smlouvu či smlouvu o věcném břemenu průchodu a průjezdu (tzv. služebnost).
Neexistuje břemeno průchodu a průjezdu a vlastník se nechce o zřízení služebnosti domluvit?
Pak je třeba si cestu vymoci soudní cestou. Ten může zřízení služebnosti nařídit jako tzv. nezbytnou cestu, ovšem vždy s patřičnou náhradou vlastníkovi dotčeného pozemku.
Veřejná komunikace v příslušných parametrech vedená na stavební pozemek je velmi důležitá nejen pro stavbu, ale i pro budoucí užívání nemovitosti. Pokud není zřízena, je třeba před koupí pečlivě zvážit, zda nenastanou takové komplikace, které by dlouhodobě bránily stavbě a užívání pozemku.
Do naší nabídky pozemků k bydlení vždy dáváme jen prověřené pozemky. Neváhejte se na nás s nákupem či prodejem obrátit.
S úctou za celý tým
Lenka Maděřičová
majitel kanceláře